一、清查開發條件

鄉村現有土地、房屋、產業、自然人文等資源，和所在區位、經濟、社會等內外部基本條件，決定了項目地開發的核心導向。

鄉村項目開發條件6大清查方向

[1]經濟發展基礎

i 產業基礎：現有核心產業及其他產業發展狀況及產業結構

→是否具有產業鏈優化、延伸勢能及產業融合基礎

i 生產要素：商品、勞務、資本、信息、人才等資源狀況

→是否具備推動經濟提質升級的發展活力

iii 泛參與者：村民、鄉賢、村集體、合作社、開發商、地方及上級政府等參與主體發展訴求

→是否能夠充分調動各參與者能動性

[2]土地資源基礎

i 總體面積：項目地塊總面積決定了項目體量

→是否具備合適的發展規模

ii 建設用地：商業及餐飲、旅館等商業設施用地，娛樂、康體等設施娛樂康體設施用地，度假村用地等旅游用地及其他相關建設用地

→是否能夠保障投資大平衡

iii 農業用地：耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地

→是否具有優渥的土地資源，核心產業農業是否能夠向規?；?、現代化、產業融合化提質升級

iv 其他可做休閑農業用地的土地：如農民自有住宅、閑置宅基地、農村集體建設用地、四荒地等

→是否能夠最大化利用項目地資源實現統籌發展

（注：以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。）

[3]區位交通基礎

i 大區位：地理區位、所處經濟圈、比鄰的客源市場等基本狀況

→是否具有優勢距離、資源、市場基礎

ii 大交通：鐵路、公路、民航等交通資源

→是否具備商貿物流條件及旅游可進入性

iii 小交通：村鎮內部路網、道路硬化情況等

→是否具備優良發展基本，是否需要升級

[4]泛旅游業資源

i 自然資源：地質、地貌、水文、動植物、生態等資源

→是否具有良好生態基礎及資源特色

ii 文化資源：遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產類景觀，建筑、橋梁、公園、人造景觀、博物館等近現代人文吸引物，民俗、節慶、手工藝等非物質文化遺產等資源，歷史故事、傳說等文化脈絡

→是否具備地域性、獨特性、傳承性等可挖掘、演繹的價值

iii 建筑風貌：建筑形態、風格、材料、色彩、高度、密度及項目地村落原有空間肌理的適配度等特點

→是否是風貌突出、特色鮮明的傳統風格，是否具有一定的完整性，是否具有改造價值

i 接待設施：停車場、酒店、飯店、公共廁所、醫療救護設施等基礎旅游接待設施

→是否充沛、衛生、安全，是否滿足一定程度的接待檔次

[5]農業影響因素

i 自然條件：氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件

→ 是否滿足當地現有農業發展，是否需要調整，是否有新增領域可能

ii 社會經濟：市場需求、交通、國家政策、農業生產技術、工業基礎、勞動力、地價水平

→ 是否有利于地方農業產業結構升級

[6]鄉村基礎設施

i 農業生產基礎設施：現代化農業基地、農田水利建設、用材林生產基礎和防護林建設、農業教育、科研、技術推廣和氣象基礎設施等

→是否充足完備，是否能夠推動農村經濟發展、促進農業和農村現代化，是否需要加大投入

ii 農村生活基礎設施：飲水安全、農村沼氣、農村道路、農村電力等基礎設施建設

→是否能夠滿足居民生活基本需要，是否需要加大投入

iii 社會發展基礎設施：農村教育、文化、衛生、醫療、體育等設施

→是否建設齊備，是否品質過硬，是否滿足改善農民生活條件的要求，是否有利于促進農村生活軟環境的發展，是否需要加大投入

二、評估開發價值

根據上述一、清查開發條件中的

1)經濟發展基礎；

2)土地資源基礎；

3)區位交通基礎；

4)泛旅游業資源；

5)農業影響因素；

6)鄉村基礎設施等六大項基礎條件的清查，我們能對鄉村項目建設所需的核心條件作出基本的細化判斷，而鄉村項目是否具備開發價值，也應根據上述的資源及條件清查，做出綜合性的判斷。

總體而言，可以根據如下4大基礎判斷標準，來衡量項目地是否更具發展優勢。

a)是否具備特色產業及發展優勢

鄉村項目打造的成功關鍵在于能夠創造長足、健康的經濟效益，因而具備一定特色產業的村鎮，或具備優良的資源、管理、環境、人才、文化、技術等方面的優勢的村鎮，更加具備發力基礎，能夠相對容易地通過產業鏈整合、產業結構升級，形成具有本地區特色及核心市場競爭力的產業或產業集群。

b)是否具備閑置土地及房屋資源

通常來看，“空心村"或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開發條件，因為閑置的農宅、土地等資源更容易進行資產流轉，這將大大減少項目前期的工作難度。而未來鄉村項目的成功打造，將既有利于避免閑置資源的浪費，又能使得偏僻、廢置、無人居住的村落煥發新生。

c)是否具備有利的區位交通條件

不論是農業產業規模化、結構化升級調整，還是農旅融合，都需要項目地具有優良的區位和交通條件，好的區位和交通代表了好的市場對接性和通達性，不僅有利于農副產品的貿易與流通，還有利于旅游市場的開拓與穩定發展。

d)是否具備優良生態及村落風貌

鄉村項目打造需要“三生空間優美”，三生即生產、生活、生態。生態環境優良、鄉土風味濃郁、建筑風貌獨特的村落，具備天然的、原生態的、保存良好的鄉土氣息、村落格局和建筑風格，能夠稱為項目“三生空間"打造的重要載體。

[1] 設定發展目標

a)定位邏輯：

b) 目標解析：

根據資源、開發綜合條件、開發價值判斷設計合理的總體戰略定位，將特色產業發展、旅游業融合發展、生態可持續發展、鄉村社會生活提質升級、鄉村文化傳承與自信樹立作為進行通盤考量，理性確定最大的而又最科學的發展野心。

[2] 選擇開發方向

鄉村項目6大開發備選方向

產業帶動式

a)適用村鎮：以分布在東部沿海等經濟相對興旺地區、具有產業優勢的鄉村為主，此類鄉村具有較好的特色產業基礎，且產業化程度較高。

b)規劃要點：根據每一個鄉村的縣體特征，以優勢產業為依托，完善相關產業鏈，強化產業優勢，加速產業帶動效應。同時，若區域確有打造旅游吸引力的基礎，也可以選擇導入旅游業，發展休閑農業產業。

c)可做項目∶三產融合產業園、農產品加工示范基地及其它產業化經營項目，即包括經濟林及設施農業種植、畜牧水產養殖等種植養殖基地項目，儲藏保鮮、產地批發市場等流通設施項目。

生態農業式

a)適用村鎮：主要針對自然條件良好的、有傳統田園鄉村風貌和地方特色的、有豐富的水資源和森林資源等自然及人文資源優勢顯著村鎮。

b)規劃要點：把生態資源優勢變為經濟優勢，構建旅游引導的農業生態示范區，同時發展生態農業旅游放大經濟效能。

c)可做項目：生態農莊、生態農業產業園項目、生態循環農業項目、生態農業觀光項目等。

高效農業式

a)適用村鎮：適合分布在我國以發展農業作物生產為主、農業基礎設施完善、農業機械化程度高、農產品商品化程度的農業主產區的村鎮。

b)規劃要點：打造“零廢棄”型生態農業產業示范園，提高農業規模化運營程度，增加土地產出率。

c)可做項目：農業質量品牌提升工程、智慧農業示范區、農業開放合作示范工程等。

休閑農牧式

a)適用村鎮：分布在沿海和淡水水網漁區、牧區及半牧區及農林牧資源興旺地區，以農林牧漁為主要傳統產業的村鎮。

b)規劃要點：根據養殖要求，因地制宜地規劃科學飼養的現代化牧區、漁區等養殖基地，有條件地區，可以以核心特色產業及區域風貌為基礎，發展旅游度假產業，規劃適宜接待的主題度假區。

c)可做項目：休閑農業綜合體，現代牧場／養殖基地，農牧循環示范項目，綜合性海洋／農牧文化休閑度假區等。

城郊鄉村式

a)適用村鎮：在一、二線城市周邊的經濟條件相對較好、公共基礎設施相對完善的村鎮。

b)規劃要點：加大城鄉融合發展力度，規劃以優質鄉村優質產品和鄉村旅游度假為核心依托的新型城鎮化，打造城郊新田園鄉村社區示范項目。

c)可做項目：觀光農莊、新農業科技開發示范園項目、田園風情度假區等。

文化旅游式

a) 適用村鎮：在旅游資源豐富，交通便捷，距離城市較近的適宜發展鄉村旅游的相關村鎮，及具有古村落、古建筑、古民居以及傳統文化等特色人文資源的村鎮。

b) 規劃要點：基于區域資源條件及文化特色，以村落、郊野、田園等環境為依托，規劃提升住宿、餐飲、休閑娛樂設施，并結合良好民風民俗文化以及非物質文化特色，打造鄉村旅游度假區。

c)可做項目：田園綜合體、鄉村度假村、休閑農莊、古村古鎮、傳統村落保護等項目。

1) 村集體統一整合開發

開發邏輯：村集體通過成立專業合作社，以自籌資金的形式，將村里閑置土地及房屋等資產流轉過來，進行統一的整合開發。

參考案例：密云古北口北臺鄉居農宅專業合作社由村里12人發起成立，成員出資總額52.7萬元，對村里閑置資產進行統一開發和經營管理。

2) 村集體與專業旅游公司共同開發

開發邏輯：村集體與專業的旅游開發公司合作，引入外來資金，對村里的閑置資產進行統一流轉、整合開發與專業運營。

參考案例：密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發公司和村集體共同成立北莊鎮干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發（股東單位）單位，負責資源整合、開發及提供配套服務。

盤活閑置資源包括土地、房屋等等....

閑置資產流轉是獲取鄉村土地、房屋等資源的主要途徑，是促進城鄉要素流動的有效手段，也是鄉村項目開發必須考慮的首要問題。

農村閑置資產流轉，有利于美麗鄉村建設，有利于農村集體經濟發展，有利于幫助農民增收。鄉村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產，發揮資產價值，進而實現一定收益。

1)資產流轉的本質

資產流轉的本質是農民資產的使用權出租。當代鄉村體系中，許多農民由于出外務工等原因離開本鄉、本鎮，造成擁有的土地、房屋等資產閑置浪費，土地、房屋等資產的財產權、收益權得不到有效體現。

閑置資產流轉，就是在資產所有權不變的情況下，通過出租其使用權來實現閑置資產的價值。即資產的所有權的權屬不變，依然歸農民所有，而流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓，農民作為資產的所有者，可以租金、分紅等方式獲取收益。

2) 資產流轉的關鍵

資產能否順暢流轉很大程度上取決于承租方的務農效益，因而，只有在充分尊重農民意愿的條件下，保障長足的經營效益，才能確保項目有能力兌現其對農民租金承諾及分紅利益，才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。

3) 資產流轉的形式

[ a | 出租 ]

出租是在一定期限內，農戶與承租方之間的資產使用權轉移，即農戶作為出租方，自愿將全部或部分資產的一定期限內的使用權出租給承租方，承租方支付農戶固定的收益。承包期限一般由雙方協商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。

流轉步驟一般為村集體統一收購（收回）閑置資產；農戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權；承租人和村集體協商租賃價格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

[ b | 入股 ]

農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份，與投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體，參與股份制或股份合作制經營，分紅以入股的資產使用權為依據，按經營效益的高低確定股紅數額。

[ c |轉包 ]

土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限由雙方協商確定，但不得超過土地承包合同的剩余期限，且轉包方與發包方的原承包關系不變。

[ d | 出讓 ]

取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這種多是因公路、橋梁、公共設施、城鎮建設、工商業發展等建設用地的需要，被政府征用土地的部分。這部分被征用了土地的農民，在按有關規定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。

1) 5大基本開發原則

a)特色鮮明：保持地域、產業、生態、風貌特色

i 保持鮮明的地域特色。針對山水資源豐富的地區，應體現“山谷”、“水鄉”“鄉野”特色。針對文化資源豐富的地區，應體現特色“鄉味”、“民俗”等地域特色。

規劃要點：多用地方材料、符號，體現地域特色，注重整體格局和風貌的打造，格局自然，風貌整體和諧統一，體現特色。

ii 保持鮮明的產業特色。鄉村土地肥沃，農、林、漁等傳統農業資源豐富、具備一定產業基礎，應當把所在地的產業優勢糅合進去，著力培育支柱產業，或“農”，或“林”，或 “漁”，形成自身的特色產業。

規劃要點：產業規劃與地域規劃結合。

iii 保持鮮明的生態特色。鄉村項目的打造，必須符合“現代化生態農村”的建設目標，必須保證在鄉村自然區的生態涵養，注重生態農業基地的開發及綠色產業體系、鄉村生活體系的打造等方面，都能使鄉村保持鮮明生態特色。

規劃要點：景觀多用自然，注重小品等景觀打造。如在環境設計、建筑設計、資源的利用和保護、循環經濟等都要注入“生態”理念。

b) 文脈鮮活：保持鄉土文化的原生性、鮮活性

i 提煉元素：所謂“原生性”和“鮮活性”，是指用獨特的自然風貌、生活習俗和人的生產勞動等社會性生態元素，詮釋項目的文化傳統。可供挖掘的鄉土文化十分豐富，如紡線、織布、蒸糕、做圓子等生活文化，土布服飾展示、傳統婚慶儀式等民俗文化，推鐵環、踩高蹺等游戲文化，等等。

ii 文化傳承：對歷史文化豐厚的項目地，應注重保護歷史、傳統文化，做好傳承、挖掘文化要充分，形成鄉村的文化認同。

iii 品質提升：合理開發利用文化資源，系統打造，形成文化品牌，增強競爭軟實力。

iv 重塑精神：對于文化資源匱乏或是新建的項目，應注重文化培育和打造，在現有建設的基礎上發展，逐步形成自身文化特色。

c) 三產融合：統籌區域產業規劃保障發展動力

i 一二三業融合：把農業、漁業、林業、商貿業，以及飲食等各類服務業的發展結合起來全面規劃，選擇適合項目發展方向的產業做強做大，逐步發育成為鄉村發展的有力支撐。

ii 現有產業升級：在現有基礎上發展產業，不要憑空創造和引進新的產業。

iii 調整產業結構：發揮人氣與資源集聚優勢，拉動、促進鄉村產業發展，完善產業結構，升級產業體系；延長產業鏈，構建合理的產業集群，打造競爭優勢，擴大產業影響力，提升產業競爭力。

d) 宜居宜游：留住生產力，擴大消費吸引力

i 挖掘旅游題材：鄉村項目的開發建設，旅游不是核心目的，但擁有一定的旅游功能作支撐，鄉村發展將會更有生命力。可將山水風光、地形地貌、風俗風味、古村古居、人文歷史等作為旅游題材。

ii 打造共享配套：鄉村項目的公共服務設施、基礎設施建設除了滿足基礎生產、生活需求以外，還應做好三個服務：

1.注重服務社會事業。設施建設要與鎮區結合，共建共享，建設完善的服務體系，推動鄉村整體經濟社會可持續發展。

2.注重服務經濟發展。建立完善與經濟社會發展相適應的服務體系，提升綜合承載能力，成為整合資源、集聚創新、特色產業的“新載體”。

3.注重服務周邊村民。統籌布局、互聯互通，完善補足城鄉服務設施體系，促進服務設施向周邊農村延伸。

iii 留足發展空間：對接區域市場需求，尤其大城市周邊，旅游產品策劃考慮外溢的功能需求。

總之，從道路、交通、環境、建筑風貌，到功能布局、各類設施，從休閑、娛樂，到餐飲、商貿，在充分滿足居民物質和精神生活需求外，一切要從打造鄉村生態旅游項目的思路出發，精心打造，務顯“特色”，使生態旅游業、現代服務業，成為鄉村賴以發展的產業之一，為鄉村發展提供源源不斷的經濟收入。

e)活力構筑：聚集人氣，防止空村鬼鎮出現

i 打造活力型街區：要結合棚戶區改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娛樂街區等受大眾歡迎的有活力的街區。

ii 提升冬季的活力：北方地區項目選擇考慮彌補氣候條件等因素，積極發展全季節旅游，增加冬季項目。

iii 注重夜經濟打造：增加夜晚的商業和文化活力，打造具有魅力的夜色景觀，增加鄉村夜生活、夜消費活力。

2) 8大功能分區設計

農業生產區

定位：田園農業生產的核心空間，是農業生產的主要功能分區，是為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域。

規劃：選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區域進行規劃建設，同時應結合我國特色農產品區域布局規劃，遴選合適的種養品種，并且應當最大化的尊重場地肌理，還應當盡量滿足機械化種植的需求，充分考慮機耕道的要求與四季產業的耕作規劃。

產品舉例：農業生產區除了常規農作物種植、禽畜飼養等保障農業生產性基地、園區的建設外，還可以依托基地或園區特色開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范、市民/團體認種田等項目。

農業景觀區

定位：以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域。

規劃：以當地資源環境為基礎，規劃開發以特色園圃、現代農業設施、農產品展示、創意農業景觀小品為特色景觀要素的景觀觀光區，核心景觀片區的規劃布局要突出的景觀主題，規劃主題性景觀及特殊的游覽方式（線路、節點）。

產品舉例：觀賞型農田、名優瓜果園，觀賞苗木、花卉展示、創意農業景觀小品展示、濕地風光，山水風光等景觀區。

現代農業產業園區

定位：農業產業鏈現代化延伸區域，以產業園區的方式發展現代化農業，實現農業現代化和規?；洜I。

規劃：現代農業產業園區通常根據項目方資本、技術、資源等基本條件，選擇性規劃發展循環農業、設施農業、特色農業、無土農業、外向型農業、休閑農業、創意農業等新型農業產業園，一般規模較大。

產品舉例：現代農業產業園區可包括現代農業產業園、現代農業科技園、現代農業創業園等，主要從事種養殖生產，及農產品加工、推介、銷售，農產品研發等，形成完整的產業鏈；也可包含部分農業科普教育及現代農業觀光的內容，但應主要以農業生產為核心。

生活居住區

定位：城鎮化主要功能部分核心承載片區，農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域。

規劃：規劃適宜當地農民社區化居住生活、產業工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區域，打造新型鄉村人口聚集區，保證鄉村居民生活品質，吸引人口回流，促進鄉村發展活力。
產品舉例：根據實際及長期發展需求、建筑用地塊特點，選擇開發居住區、居住小區、居住組團等不同體量的片區。

農業科普教育及農事體驗區 定位：承載農業文化內涵與教育功能重要區域。

規劃：利用農業生產基地及相關設施、空間等規劃打造及農業科普教育與休閑務農體驗為一體的活動區域，讓游客深度了解鄉村務農文化的核心內涵。

產品舉例：規劃專門片區，打造現代農業博物館、現代農業示范區、傳統農業體驗區、動植物園、環境自然教育公園、市民農場、創意農業展示區、農牧體驗園等。

鄉村休閑度假區

定位：創意農業休閑片區是游人能夠深入體驗農業創意的特色生活空間。

規劃：主要利用鄉村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉村文化等，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動。

產品舉例：鄉村自然游憩公園及戶外運動公園：配置登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動等產品；鄉村度假村：配置鄉村文化民宿、鄉村酒店、小木屋、別墅、農業莊園等，滿足人們回歸自然，歸隱田園的需求。

產城一體服務配套區

定位：為農村、農民、農業，生產、生活提供服務和保障的核心區域。
規劃：規劃建設基礎設施及公共服務設施。一方面服務于居住區內的居民、村民對醫療、教育、衛生、生產生活、休閑等基本生活需求，另一方面服務于農業、加工業、旅游休閑、商貿物流、鄉村金融等產業發展需求。

產品舉例：交通、給排水、電力、電信、燃氣、人防、綜合防災等基礎設施；教育、醫療衛生、體育、社會福利與保障、郵政電信、鄉村金融等公共服務設施。

衍生產業區

定位：鄉村新型產業、高級發展模式試點區。

規劃：在關注農業基礎、關注農民利益的基礎上，發展衍生特色產業，延伸產業鏈，打造多元產業融合。

產品舉例：健康產業、養老產業、互聯網農業、體育產業、影視產業、創意產業、科教產業、生態產業等。

1)  確定運營主體

a) 專業運營管理公司 在對閑置資產進行統一整理和開發的基礎上，可以引進專業的酒店運營管理公司進行運營管理。這類公司對酒店有著專業的運營管理理念，可以有效、專業的管理鄉村酒店，以獲取相應的收益。

b) 村集體統一運營管理 村集體可以通過合作社的形式，對鄉村項目進行統一經營管理。由合作社統一進行結算，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農宅合作社農戶分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。

2) 緊抓運營要點

a) 推動產業健康發展 經濟是鄉村振興的命脈，產業是經濟發展的核心抓手，具體運營過程中要注意夯實農業產業基礎，做好資源、人才、土地、技術、資金、信息等必要生產要素的配置，推動農業產業鏈延伸，推動農旅融合，有條件的地區深入推進一、二、三產產業融合布局，打好產業結構轉型攻堅戰。

b)塑造鄉村旅游品牌 運營管理過程中，有意識地進行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開發，打造鄉村旅游度假品牌，以完善的運營管理，塑造品牌，并逐漸實現品牌延伸和品牌輸出，在一定區域內進行品牌復制。

c)充分調動農民積極性 一方面，讓農民充分參與其中。優先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業，并積極組織農民培訓，調動農民的積極性；項目開發充分利用鄉村現有資源，在力求不改變居民生產生活方式的基礎上，為農民帶來收益。

另一方面，讓農民真正獲得收益。從農民角度出發，制定切實能夠滿足農民利益的相關政策，進而激發農民參與旅游開發的熱情。

3) 合理利益分配

a) 企業——經濟、品牌、戰略投資效益 鄉村項目的成功開發建設，一方面可以獲得應的經濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發、運營管理及營銷推廣的系統化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區域內會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式復制獲取更大的品牌效益。

b) 農民——租金、分紅、工資等收入 鄉村項目中，農民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入

c)   鄉村——經濟、社會、文化、生態效益 鄉村項目的建設過程中，會同時推進鄉村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業服務等體系的建設，推動鄉村公共基礎設施升級，使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統生活方式得到有機的融合，促進鄉村的可持續發展。